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Reforma Tributária, IBS e CBS: O que muda na compra, venda e aluguel de imóveis?
Publicado em 02 de setembro de 2025
A Reforma Tributária aprovada no Brasil em 2025 promete transformar profundamente a forma como o mercado imobiliário será tributado. A substituição de diversos tributos por dois novos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). já gera dúvidas entre investidores, corretores de imóveis, locadores e compradores.
Neste artigo, vamos explicar a Reforma Tributária de forma simples:
- Como é a tributação hoje sobre compra, venda e aluguel de imóveis.
- O que muda com a entrada em vigor da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025).
- Exemplos práticos de como cada perfil será impactado.
Situação Atual: Como são os impostos hoje no mercado imobiliário
1. Compra e venda de imóveis
- ITBI (municipal): em média, 2% a 3% sobre o valor do imóvel.
- IR sobre lucro imobiliário (pessoa física): 15% a 22,5%, com isenções em alguns casos.
- PIS e COFINS (pessoa jurídica): entre 3,65% (cumulativo) ou 9,25% (não cumulativo).
- ISS: 2% a 5% sobre serviços como corretagem e administração.
2. Aluguel de imóveis
- Pessoa física: tributação via IRPF, tabela progressiva de 7,5% a 27,5% (carnê-leão).
- Pessoa jurídica: em média 11,33% no Lucro Presumido.
- ISS: pode incidir sobre serviços de administração de imóveis.
O que muda com a Reforma Tributária (IBS e CBS)
Com a Reforma, o sistema passa a adotar um modelo de IVA dual, com dois tributos:
- CBS (federal): substitui PIS, COFINS e IPI.
- IBS (estadual e municipal): substitui ICMS e ISS.
Esses tributos terão não cumulatividade plena, ou seja, haverá crédito financeiro em todas as etapas.
Impactos na compra e venda de imóveis
- O ITBI permanece inalterado como tributo municipal.
- Venda de imóveis por pessoa física segue com IR sobre ganho de capital, sem IBS/CBS.
- Incorporação e construção para venda passam a ser tributadas por IBS e CBS.
- A alíquota estimada do IVA dual é de 25% a 27%, contra os atuais 11,33% no Lucro
- Presumido, mas com maior possibilidade de créditos tributários ao longo da cadeia.
Impactos no aluguel de imóveis
- Pessoa física: segue a tabela progressiva do IRPF, mas pode ser obrigada a recolher IBS e CBS se enquadrada como contribuinte regular.
– Critérios para obrigatoriedade:
- Receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, em mais de três imóveis.
- Ou renda anual de aluguel superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis.
- Nessas situações, a carga tributária pode subir de 27,5% para até 35,9% (considerando IR + IVA Dual).
- Pessoa jurídica: aluguéis comerciais passam a ser tributados por IBS e CBS, com possibilidade de crédito para empresas locatárias.
- Administradoras de imóveis: deixam de recolher apenas ISS e passam a contribuir com IBS e CBS.
Comparativo: Situação Atual x Com a Reforma
| Aspecto | Hoje | Com Reforma (IBS/CBS) | ||
|---|---|---|---|---|
| Venda de imóvel próprio (PF) | ITBI + IR sobre ganho de capital | Mantém ITBI e IR; sem IBS/CBS | ||
| Venda por incorporadora | PIS, COFINS, ISS | IBS e CBS com crédito amplo | ||
| Aluguel residencial (PF) | IRPF (7,5% a 27,5%) | Pode ter IBS/CBS se ultrapassar limites (até 35,9%) | ||
| Aluguel comercial (PJ) | IRPJ, CSLL, PIS/COFINS | IBS e CBS com crédito financeiro | ||
| Serviços de administração | ISS (2% a 5%) | IBS e CBS (25% a 27%) |
O que esperar da Reforma Tributária?
A Reforma Tributária traz mais racionalidade e simplificação, mas também exige planejamento estratégico de quem atua no mercado imobiliário.
- Construtoras e incorporadoras devem rever a formação de preços e margens de lucro.
- Locadores de imóveis comerciais precisam considerar a nova tributação indireta.
- Investidores e administradoras devem se preparar para gerir créditos tributários e evitar aumento da carga.
- Corretores de imóveis terão um papel essencial em orientar clientes e parceiros sobre os impactos da reforma.